Así es el día a día de un Registrador de la Propiedad

D. Jose Antonio Alborch de la Fuente, Registrador de la Propiedad, nos cuenta en este post cómo es su día a día en el trabajo, anécdotas de su carrera profesional, cómo vivió la oposición, y ofrece valiosísimos consejos para los estudiantes. Jurista o no, con vocación de opositor o de cualquier otra profesión del mundo jurídico, no puedes perderte esta entrevista.

-¿Qué estudios cursaste en la Universidad CEU Cardenal Herrera?

Estudié el Grado de Derecho. Tuve la suerte de pertenecer al último curso que estudió esta carrera con arreglo al plan antiguo de 1965.  Pero esto, a su vez, conllevaba una complicación y es que no podías arrastrar una asignatura más de un año.

Entonces te alcanzaba el nuevo plan que regía ya para los del curso siguiente y te tocaba adaptarte a él, convalidar lo que pudieses y prácticamente perder un año. Con el plan antiguo la carrera se desarrollaba en 5 años y no había postgrado ni practicum.

Además coincidió el inicio de mi curso con las obras de construcción del nuevo aulario de Alfara del Patriarca.  Debería haber estado terminado en Septiembre para el inicio de curso y finalmente no lo estuvo hasta pasadas las Navidades.

Ello implicó en un principio que el comienzo de curso se retrasara hasta casi octubre. Y finalmente que iniciáramos el mismo en el antiguo seminario, trasladándonos a Alfara después de lo que entonces se conocía como exámenes parciales, ya en febrero. Por lo tanto, comencé a estudiar la carrera a finales de septiembre de 1999 y la terminé en junio de 2004.

-¿Cuál es tu puesto de trabajo actual?-

Actualmente mi profesión es la de Registrador de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles, y la plaza de la que soy titular y que tengo a mi cargo es el Registro de la Propiedad número 8 de Valencia.

Los Registros de la Propiedad de Valencia ciudad estamos todos, excepto 2, el 3 y el 10, ubicados en el mismo edificio, en Pintor Peyró 12, entre Micer Mascó y la Alameda. Las ubicaciones de los Registros y sus titulares, así como el distrito hipotecario que abarca cada Registro se pueden consultar fácilmente en la web del Colegio Nacional de Registradores, www.registradores.org

A través de esa web cada interesado puede averiguar, así mismo, a qué demarcación o Registro pertenece la finca en la que tiene interés.

-¿Cómo se ha desarrollado tu trayectoria profesional hasta llegar a desempeñar tu puesto actual de registrador de la propiedad?-

Mi trayectoria profesional, como la de cualquier Registrador, tiene su punto de partida que es el día en que apruebas el tercer ejercicio de la oposición (hay un cuarto ejercicio que ya es de puro trámite, los que acceden a él ya pueden considerarse Registradores).

En mi caso, el aprobado salió publicado el 4 de Julio de 2008. Mi primera plaza la obtuve en el concurso de aspirantes en el Registro de la Propiedad de Petra, un pequeño pueblo en el centro de la isla de Mallorca. Permanecí como titular de este Registro durante 4 años, hasta que en el concurso de plazas celebrado en otoño de 2012 me llegó la plaza que actualmente ocupo, Valencia 8, de la que soy titular desde el 1 de febrero de 2013.

-¿Siempre supiste que querías ser Registrador? ¿Qué fue lo que te impulsó a tomar la decisión?-

Pues la decisión de opositar a Registros no la tomé hasta prácticamente mi último año de carrera. Encaré la carrera sin querer cerrarme a una idea preconcebida.

El Derecho ofrece multitud de salidas

Había una tendencia lógica para que me decantara por Notarías, ya que mi padre es Notario y mi hermano estaba en aquellos años en que yo inicié la carrera inmerso en la oposición a Notarías. Lo cierto es que contemplar en la persona de mi hermano la vida que conllevaba la oposición me llevó a pensar que no quería enfrentarme a algo así por nada del mundo.

Yo con 18 años veía a mi hermano encerrarse para estudiar a las 9 de mañana hasta las 2, con un receso de media hora a mitad de mañana, y volver a encerrarse a las 4 hasta las 9 y muchas veces hasta pasadas las 10 de la noche. Todos los días, sábados incluidos sin vacaciones de Navidad, ni de Pascua y con sólo 9 días de descanso en verano.

Lo cierto es que a lo largo de la carrera me planteé distintas posibilidades, desde hacer judicaturas, pues me seducía el derecho penal, hasta hacer inspección de Hacienda, ya que el derecho Fiscal también me resultaba atractivo, y ofrece un amplio mercado en el ámbito de la asesoría fiscal.

Pero también descubrí que lo que mejor se me daba de largo era el derecho civil y el mercantil, así que en 5º de carrera decidí que opositaría a Notarías o a Registros. Dos oposiciones muy similares en cuanto a temario, tipo de exámenes y dificultad.

Me decanté por la segunda ya que me sedujo la mayor independencia y autonomía que supone la inexistencia de competencia. Cada Registro tiene su distrito hipotecario sobre el que ostenta competencia exclusiva. Además el tipo de trabajo es más bien de cara a la documentación y no tanto de cara al público como el notarial.

-¿Cómo es tu día a día en el trabajo?-

El Registro abre por la mañana a las 9 de la mañana y permanece ininterrumpidamente abierto hasta las 5 de la tarde. A las 8 de la mañana ya debe haber empleados en el Registro para hacer la presentación de los documentos que hayan llegado por vía telemática desde el cierre a las 5 del día anterior hasta la mañana presente y para tener todo el equipo en funcionamiento. Las funciones y tareas que cada empleado desarrolla en el Registro las asigna el Registrador, según su criterio de reparto y atendiendo también a la categoría de cada empleado.

El Registro funciona como una empresa aunque lo que se desarrolla en él es una función pública. De hecho es una empresa, el Registrador es un profesional, está dado de alta como autónomo, paga IVA y las relaciones con sus empleados no están sujetas al régimen funcionarial, si no a la legislación laboral y al correspondiente convenio colectivo. Los gastos de la oficina y los sueldo corren de mi cuenta y yo percibo el beneficio final.

Por lo tanto, si bien es cierto que como «jefe» puedo entrar y salir del Registro conforme a mi propio horario, y ello proporciona una autonomía y libertad enorme, es fundamental estar presente siempre para asegurar el correcto funcionamiento de la oficina. Además, sí que estamos obligados a tener un horario de consulta directa con el Registrador para que los interesados puedan plantear las dudas que les surjan en cuanto a los requisitos necesarios para la inscribibilidad de sus documentos.

Mi función esencial desde que entro por la puerta, además de la coordinación y dirección del trabajo en la oficina, es la de inspeccionar cada documento que entra en el Registro para ser objeto de inscripción y aplicar mi conocimiento jurídico para calificar si el documento es correcto o si en él se observa algún error jurídico, ilegalidad, incumplimiento normativo o defecto de forma.

Salvo excepciones contadísimas, los documentos que entran en el Registro y son objeto de calificación por el Registrador, son los documentos públicos. Por lo tanto los notariales, judiciales o administrativos. Si no se observa defecto alguno, se practicará el asiento correspondiente en los libros del Registro. Firmando el asiento el Registrador bajo su responsabilidad exclusiva y por lo tanto, asumiendo personalmente las consecuencias de cualquier perjuicio que ocasione una decisión errónea. Si se aprecia algún defecto se denegará o suspenderá la inscripción y se manifestará el defecto en una nota con la correspondiente motivación jurídica, indicando en su caso los medios para subsanarlo.

Por lo general se trabaja con papel, pero cada vez son más frecuentes las consultas, tanto con los interesados como con los Notarios. Con quienes, a pesar de la imagen que se puede dar, solemos tener un trato cordial. A menudo tenemos conversamos y acordamos, muchas veces con carácter previo al otorgamiento de una escritura, los requisitos necesarios para evitar problemas posteriores en el Registro en asuntos de especial complejidad.

-¿Qué aspectos positivos y negativos destacarías de tu trabajo?-

Entre los aspectos positivos que puedo destacar de esta profesión están, sin duda la confianza que en ti tienen depositada, como profesional, los operadores jurídicos y los profesionales del derecho que por su actividad entran en contacto habitualmente con el Registro.

Como he señalado, son cada vez más frecuentes las consultas al Registrador en busca de un asesoramiento para asegurar que el negocio se lleve a cabo con todas las garantías de que no planteará problemas posteriores para su inscripción. Más incluso que los propios Notarios, son los abogados y las asesorías jurídicas, los que más a menudo se ponen en contacto con nosotros y en todos ellos percibes el respeto que esta institución genera en el mundo jurídico.

Generalmente notas como las consultas les son respondidas de manera satisfactoria. Incluso cuando se les expone la necesidad de algún trámite o requisito adicional a los que inicialmente estimaban que serían necesarios. Pues valoran que siempre se les contesta en base a una consistente fundamentación jurídica.

Otro de los aspectos destacables es, sin duda, la conciencia de pertenecer a una institución de enorme utilidad en la garantía de la seguridad del tráfico jurídico. No sólo en España, si no en todos aquellos países en los que con configuraciones institucionales más o menos similares a la española, existe el Registro de la Propiedad. Como los casos de Alemania, Suiza o Australia y cada vez más en los países latino americanos.

hay que destacar la autonomía y la independencia inherente al ejercicio de esta profesión. Ello permite una cierta libertad organizativa, siempre dentro del cumplimiento de las obligaciones que la ley nos impone. Además es una profesión que, si bien cada vez menos, sigue estando bien remunerada.

Como aspectos negativos, hay fundamentalmente uno a destacar. Si antes he señalado la alta estima que de la función registral se tiene dentro de los ámbitos profesionales del derecho. Lo cierto es que fuera de dicho ámbito restringido existe un gran desconocimiento de lo que el sistema del Registro de la Propiedad significa para la seguridad del tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles en España.

Esta ignorancia es compartida no sólo por el gran público, si no también y cada vez en mayor medida por los poderes políticos, cada vez más alejados del estrato profesional. Este desconocimiento se debe fundamentalmente a que los particulares rara vez tienen contacto directo con el Registro de la Propiedad. Muchas veces sus escrituras ingresan en el Registro y son recogidas a través de gestorías o de las mismas notarías sin que ellos sean conscientes de ello hasta que se les presenta la minuta del Registro que deben abonar. Como he señalado, la mayor parte del poco trabajo frente al público que se desarrolla en el Registro es casi siempre ante profesionales.

Fruto de este desconocimiento de nuestra labor es que en muchas ocasiones no resulte suficientemente valorada por los poderes públicos, que en cambio sí tienen en consideración los emolumentos que percibimos. De hecho, en las últimas reformas legislativas que han venido afectando de algún modo al Registro de la Propiedad hay un claro denominador.

Lejos de restar funciones se asignan nuevas obligaciones a los Registradores, lo cual podría ser positivo pues implica confiar mayores controles jurídicos a los Registradores y reforzar la seguridad, pero esas nuevas funciones y obligaciones legales vienen siempre acompañadas de rebajas arancelarias, cuando no directamente de exenciones cada vez más numerosas del derecho a cobrar nuestro trabajo. Eso deja claro que la gran valoración que de nuestra función tienen los operadores jurídicos no es conocida ni entendida desde el ámbito político.

Y el otro aspecto menos amable es la gran responsabilidad que conlleva el ejercicio de esta función. Pese a ser una función pública, se desarrolla en régimen de empresa privada y el Registrador es personalmente responsable, con su propio patrimonio, de cualquier perjuicio económico que una falta suya ocasione a los interesados.

Además, el ser responsable del funcionamiento de la oficina y de la contratación, vigilancia y despido de tus empleados conlleva también, muy de vez en cuando, alguna situación que no es plato de buen gusto. Afortunadamente estas ocasiones son las menos. En la mayoría de los Registros el trato con la plantilla es exquisito e incluso familiar.

-¿Alguna anécdota?-

Anécdotas hay unas cuantas. Una muy curiosa fue que me tocó vivir prácticamente en vivo el cese de un Ministro de Justicia y de una Directora General de los Registros y del Notariado. En febrero del 2009, ya ejerciendo en nuestro primer destino, tuvimos la tradicional audiencia del, entonces, Príncipe Felipe a la última promoción de Registradores.

En el acto nos presentaba ante el Príncipe la Directora General de los Registros y del Notariado. Justo un día antes se habían publicado en prensa las polémicas fotos del entonces Ministro de Justicia socialista, Fernández Bermejo, de cacería con el Juez Baltasar Garzón que estaba en aquel momento instruyendo la causa de la trama Gürtel contra el PP. Durante el acto se produjo la dimisión del Ministro, que fue remplazado por Caamaño y la Directora General tuvo que excusarse y abandonar el acto casi a la carrera para responder a la llamada del ministerio. Esa misma tarde se publicó su cese y el nombramiento de nueva Directora General.

Otra anécdota a destacar es que junto con otros dos compañeros jóvenes con los que coincidí en Mallorca, decidimos formar una selección Española de fútbol de Registradores, con el fin de medirnos a la de Notarios, que existía ya desde hacía 30 años, y que yo conocía puesto que mi hermano jugaba en él.

este conocimiento suele ser apreciado por los despachos.

Fuimos buscando gente de las últimas promociones y formamos el equipo. En septiembre de 2009 nos medimos por primera vez a la selección notarial, que por cierto ha sido 5 veces campeona de Europa en un torneo que desde hace 30 años se juega cada año entre las selecciones notariales de Europa.

Les derrotamos en los 3 primeros enfrentamientos. Hemos jugado también torneos triangulares con lo Notarios y los Inspectores de Hacienda, que tienen un buen equipo y con algún Colegio de Abogados. Lo cierto es que vamos necesitando sabia nueva. En las últimas promociones no son muchos los «futbolistas» que han aprobado y el equipo se va haciendo viejo

-¿Qué te aportó estudiar en el CEU? ¿Qué es lo que más valoras de tu formación en nuestra Universidad?-

Del CEU destacaría, en primer lugar, la altísima cualificación, como profesionales del derecho, de los profesores que tuve la suerte de encontrar en mi camino. Además, la mayoría ya poseía una amplia experiencia en la docencia.

Tuve magníficos profesores de Civil como D. Carlos Carramolino, Dª Magda Torrero y Dª Esperanza Ferrando, todos ellos curtidos en la enseñanza y con trayectoria profesional. Eminencias en el campo de la Historia del derecho como D. Federico Martínez Roda y D. Juan García. Dos fiscales jefe de la audiencia provincial de Valencia como Beltrán y Altés y otro gran penalista como Pablo Cuesta en Derecho Penal. Sospedra y Joaquín Marco en derecho Constitucional…

Además, el número de alumnos por clase supuso siempre un trato más cercano con los profesores y mayores posibilidades de intercambiar con ellos opiniones o de recabar consejo, lo que sin duda se traduce en calidad de enseñanza. Y con el paso de los años vi crecer las instalaciones. Hoy en día es una universidad que cuenta con una respetable infraestructura.

-3 Consejos para todos los alumnos de Derecho:-

La primera recomendación que haría a los estudiantes de derecho es que planifiquen bien su tiempo. La carrera de derecho no es difícil de sacar siempre que uno sea medianamente disciplinado y dedique dos o tres horitas al estudio todos los días.

De este modo estudiando los temas lo más cerca posible al día en que el profesor impartió la lección para que tengamos las explicaciones más frescas. Se puede llevar la materia al día sin mucho sacrifico. Todo esto permitirá disfrutar además de esa etapa tan bonita e irrepetible que es la Universidad.

Les recomendaría también que tengan la mente abierta y sean permeables a las innumerables ramificaciones que presenta el derecho. A menudo entramos con una idea preconcebida de a qué nos queremos dedicar desechando otras opciones. Podemos sorprendernos al descubrir la cantidad de caminos que el derecho ofrece.