El pasado lunes tuvo lugar en el salón de grados de nuestra universidad una conferencia relativa a las cláusulas abusivas de los contratos. Para ello, se contó con Dª Inmaculada García, Registradora de la Propiedad de Castellón 4, gracias al convenio con la Cátedra Bienvenido Oliver del Iltre. Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles en la Comunidad Valenciana.
El punto de partida para entender esta cuestión es situarse en los préstamos hipotecarios. Tal y como señaló la ponente, hoy en día la hipoteca está mal considerada socialmente, sin embargo se creó para poder permitir que personas que no podían acceder a un crédito, lo hicieran y con unas condiciones más ventajosas.
El problema deviene como consecuencia del principio de responsabilidad patrimonial universal regulado en el artículo 1911CC. En él se dispone que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Ésta es la causa del desgaste que ha sufrido la figura de la Hipoteca, a pesar de que desde 1946 existen fórmulas para limitar la responsabilidad. Efectivamente, esto vino incluido en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria; artículo que sin embargo, no se aplica.
Asimismo, se indicó que para poder entender qué es una cláusula abusiva hay que tener en cuenta que con frecuencia los contratos de hipoteca se consideran como contratos de adhesión con condiciones generales. Este tipo de contratos son aquellos en los que una de las partes redacta unilateralmente las clausulas y, la otra se limita a aceptarla o no. Pues bien, los contratos de hipoteca se encuadran aquí ya que son los bancos los que generalmente redactan las condiciones. Es por ello, que la legislación ha impuesto dos condiciones que han de ser respetadas. Así, por un lado, las cláusulas no pueden ir en contra de la buena fe y, por otro lado han de guardar el equilibrio de las obligaciones de las partes.
Llegados a este punto, la registradora definió de una manera muy clara qué es una clausula abusiva. Una cláusula abusiva es aquella que va en contra del contenido que ha de ser respetado, es decir, de la buena fe o que no guarde el equilibrio de las obligaciones de las partes. De este modo se pueden señalar tres tipos de cláusulas abusivas: las objetivamente abusivas, las contrarias a normas imperativas o prohibitivas o las que han sido declaradas abusivas por una sentencia firme.
A continuación se destacó la labor de control que realizan los registradores de la propiedad. Así al calificar lo que están haciendo es determinar si las distintas cláusulas son conformes a derecho.
Finalmente, se pusieron de manifiesto dos casos muy recientes. En concreto se habló de la sentencia de 22 de abril de 2015 relativa a los préstamos personales y la sentencia de diciembre de 2015 sobre préstamos hipotecarios. La importancia de estas sentencias radica en que han fijado un criterio objetivo para determinar si una cláusula es abusiva. De este modo si el interés de demora es dos puntos superior al remuneratorio o bien, es superior al 19% nos encontramos ante una cláusula abusiva.
En definitiva, se trata de un tema de máxima actualidad y que ahora podemos comprender mucho mejor.
